最严禁墅令来了，小镇的冬天来了吗？

本埠城乡吕小利 2019-05-13 17:05

一份25年来最严厉的别墅禁止令让行业感受到了寒意。

人们迅速联想到那些规划了低密房产品的郊区小镇，将会怎么办？

这是网上传出的文件：

《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》

显性信息的解读

显性信息的解读

2019年4月初，住房和城乡建设部下发的一份《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，《通知》明确提出：“为贯彻落实习近平生态文明思想，做好对违法违规别墅清查整治工作，各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。”

苏南房地产观察迅速对文件划了重点，即做好对违法违规别墅清查整治工作！

围绕该重点将展开如下工作：

1.各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区城内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、待批的别墅项目进行梳理。

2.有关部门正在制定别墅清查整治工作方案，方案确定后，各部门再推进别墅项目建设审批工作。

认为未来别墅项目的审批会越来越难，打擦边球的类别墅项目也会越来越少。今后不仅加强审批，还要对违法违规别墅清查整治。

文件背后或是国家公共价值最大化的选择。拥有这么巨量人口的国家，中国的粮食安全常常是经济学界人士关切的命题，有不少论断认为粮食安全问题已经到来。

中国耕地红线控制面积为18亿亩，这个指标的约束性是刚性的。

据自然资源部发布的《2017中国土地矿产海洋资源统计公报》显示，2017年年末，全国耕地面积为13486.32万公顷(20.23亿亩)。

事实上，我们在全国不少区县乡镇看到，通过土地整理实现的这个耕地平衡质量参差不齐，有些新建耕地实际耕作价值很小。

政府为了保耕地红线，别墅限建政策已经延续了25年。从“限”到“禁”，显然是公共价值最大化的最后选择了。

根据苏南房地产观察的梳理，早在1994年的时候，国家就已经开始对别墅项目进行控制，来看往年的“禁墅令”。

历年禁墅令一览表：

1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地；

2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制；

2005年，发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目;

2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外；

2016年，国土资源部出台最严“禁墅令”，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

“限制”、“全环节限制”、“严格限制”、“停止审批”......显然措词日趋严厉。

联想到西安秦岭北麓旋风式清理别墅的行动，相信没人怀疑这次“禁墅令”的约束刚性了。

对于优质国土资源占有型别墅，已建、待建、待批的过往项目将面临考验，气氛将变得令人焦虑，这种气氛将导致发展商不再愿愿冒险去规划新的别墅物业。

小镇的冬天？

昨天在朋友圈与朋友讨论起禁墅令，大家不免为小镇的未来而担忧，但对挤掉小镇的水份甚至泡沫或有长远价值。

“禁墅令”或是独立住宅的终结。不过，从以往发展的生活型小镇里，真正的独立住宅为数并不多，绝大多数为联列式住宅，属于单元式集合住宅概念。当然联列式低层住宅是否属于禁止范畴，还需要政策执行细则的解释。

从东西方众多知名小镇看，小镇居住部份多元化是共性，完全低密度的小镇其实很难看到。不过，依云、轻井泽、阿斯彭、克鲁姆洛夫这些知名小镇确实存在数量不少的低密度住宅，并成为世界名人的收藏品。我们只能说，这些小镇的路径对我们将不再具有参考价值。进一步看，这些小镇的居住人口大多在5000-10000人，这样的人口规模对于今天中国的郊区特色小镇是太少了，支撑不了小镇商业空间的运营。

我们预估，一个小镇最少需要3万人常住，这样可以支持1.5万方商业空间存活，也只有到这个商业建筑的体量，一条小镇的街才象个样，所谓小镇中心才能成立。

规划中国特色小镇常住人口的区间应该为3-8万人，理想值为5万。差不多十五年前，我们开始关注郊区城镇发展的时候，杭州周边的德清、安吉城区原住人口就差不多5万人左右，这样的规模下形成了内生的商业、医疗、教育体系，并对小城镇周围几十万人口形成集聚与吸引力，城镇配套就具有了正常的运营持续能力。那时候，我们得到的是多层住宅为主的城镇印象，治理干净，节奏悠扬。

后来，随着这些小城镇的魅力被越来越多的沪杭都市居民发现，加上产业转移，区域一体化，投资的增加，人口转入开始出现，城镇人口规模放大，就开始了快速的城市化，今天我们得到的是高层林立的中小城市印象。

这是后话。重点是5万的人口规模可以较好地养活城镇内部的商业、医疗、教育体系，如果另有特色产业支持，一个小镇就会达到它的理想状态，往后发展就成为大城市群的卫星城市。

要划另一个重点：小镇是一种多层的印象。

法国南部小镇芒通，一种多层印象

洋房的小镇

所以我们判断，未来的小镇是洋房的小镇。

如今，每天有几万人一早离开昆山的花桥镇，趁坐地铁前往上海，傍晚又回到花桥。这种潮汐人流的形成缘于绿地十六年前在这里开建的21城（2003），这个小镇以低层、多层加高层形成复合社区群，在很长的开发周期内，小镇以开发低层与多层为主，如核心区的孝贤坊就是一个英式洋房社区，小镇后期则开发办公与高层住宅。

昆山花桥绿城21城·孝贤坊，2007

如今那里居住着7.4万人，占花桥镇人口的四分之一，就是这些新花桥人造就了潮汐现象，多数人的工作依然在上海。

几乎同期（2004），绿城在海宁近郊开发的小镇百合新城也留下多层社区的早期印象。

绿城海宁百合新城，2005

花桥21城与海宁百合新城几乎是绿地与绿城最早开发的小镇，是朴素小镇理想的早期实践，体现了小镇的初心。

如今国家倡导的特色小镇是“生态、生产与生活“三生合一的复合体，是生态的保护、修复与改良、特色产业的导入或集群和美好社区的建设三位一体的国家战略。房地产是建筑空间，是除了大地空间之外几乎所有产业的容器，所以房地产是小镇永恒的存在，但房地产只用来安置人显然是不足以吸纳3-8万人的，房地产将用来盛放产业，只有产业运营成功，常住人口量才能真正形成，复合社会才能建立，活力才能生成。笔者接触较多的几个小镇运营商几乎都自觉地开始整合产业资源，来集聚这股生命力，如蓝城的养老、农业、教育，绿地的双创、康养、基建、商业，融创的文旅。

如果说欧洲历史小镇常常是某几个家族沉淀形成的，中国当下的特色小镇则极有可能是实业造就，实业家带动亲属、同学、朋友来到小镇，亲属、同学、朋友再带动亲属、同学、朋友到来，以传统中国的熟人社会模型形成小镇人群。不可否认的是，人群的三六九等自然形成，因为支付能力的区别，对于居所的需求就呈现多元化，而常住民的最大需求段则是普通住宅。

往后的小镇将是多层洋房的主场，这并不是说小镇只适合建多层，而是哪家开发商解决了多层洋房的问题就是解决了房地产开发的核心问题，因为低层住宅本来就不缺城市转移客户，而高层住宅是小镇发达之后土地增值的自然衍生品。

往后的年份里，建筑设计单位将会致力于探索集合住宅的创新，对单元式住宅的居住舒适度、庭院空间、私密性、领域感做出多样性的设计，集合住宅怎样让尽可能多的单元分享私密的庭院空间？环境资源的分割怎样满足多元化的需求？甚至房产品的价值构成评估体系也会有新的调整。人们将看到越来越多的新奇的合规的多层住宅出现，成就新的网红：乌镇雅园民国风情的多层养老住宅、天使小镇的颐乐学院公寓、郡安里的现代风格洋房、春风江南的中式叠加合院......小镇将因此呈现更加合理的天际线：层迭错落、就象自然长成。

奥地利哈尔施塔特小镇，高低错落的层迭印象