海宁城市发展规划与房地产土地市场2018-2019

节选自本埠城乡相关研究报告（2019）

提要：嘉兴市海宁市区位、人口与经济发展、海宁城市发展规划与长三角G60科创走廊大战略、海宁房地产土地供应板块、2018-2019海宁土地供应量、地价与楼面价。

海宁区位、人口与经济发展

海宁自然地理区位优势明显，是融杭接沪的重要节点城市

地理位置：海宁市位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，与绍兴上虞区、杭州萧山区隔江相望，西接杭州余杭区、江干区下沙，北连桐乡市、嘉兴秀洲区。东距上海100公里，西接杭州，南濒钱塘江。

交通区位：海宁市交通区位优势明显，东西方向有铁路联通，可便捷到达周边的城市。驾车1h可到达杭州萧山机场、2h可到达上海机场。

海宁人口情况

行政辖区：海宁18年有户籍人口68.3万人。现辖辖4个街道、8个镇：硖石街道、海洲街道、海昌街道、马桥街道、许村镇、长安镇（高新技术开发区）、周王庙镇、盐官镇、 斜桥镇、丁桥镇、袁花镇、黄湾镇（尖山新区）。

2018年嘉兴市各区（县）人口统计

海宁经济发展

GDP及增长量：海宁市18年实现地区生产总值948.73亿元，按可比价格计算，比上年增长6.1%，增长率较为放缓。按户籍人口计算的全市人均生产总值为136701元，增长4.9%。

2011-2018年海宁市生产总值及增长速度

海宁人均可支配收入

人均可支配收入稳步增长，居民消费价格指数CPI亦温和上涨。总体上看，市场消费表现良好，城乡市场协调发展。2018年海宁城市人均可支配收入分别为48324元，其中城镇居民年均收入60600元，农村335440元，排名浙江省地级市第31位，居于前列。

海宁城市发展规划与战略机遇

《海宁市域总体规划纲要（2016-2035）》市域空间结构

《规划纲要》提出建设“一核、三廊、三轴、四组群”的市域空间结构。

• 一核：中心城区。依托市城行政中心、商贸中心、科创中心，共同打造具有海宁地方特色的时尚经济集聚核。本次项目地块处于城区经济核。

• 三廊：三条东西向城市发展走廊。依托杭海城际轨道打造的城镇综合服务走廊；依托01省道打造的乡镇工业发展走廊；依托百里钱塘打造的沿江特色发展走廊。

• 三轴：三条南北向城市发展轴。依托运河二通道和崇长线-01省道-春澜路共同打造的连杭经济融合发展轴；依托海宁大道打造的现代服务业集聚轴；依托硖尖公路打造的创新创业集聚轴。

• 四组群：四个城市组群。依托中心城区和斜桥、丁桥打造的核心组群；依托长安、许村打造的临杭组群；依托尖山（黄湾）、袁花打造的尖山-袁花组群；依托盐官、周王庙打造的田园古镇组群。

海宁是G60科创走廊先行发展节点城市

海宁房地产住宅用地市场

2018年海宁土地成交分布

2018年海宁市宅地供应情况表

2019年海宁住宅用地成交分布

2019年海宁市宅地供应情况表

海宁房地产住宅用地板块分析

由于海宁市各个板块跨度较大的土地定位各有不同，连杭新区地价1500万元/亩已基本与杭州下沙接轨，许村地价1500万元/亩基本与杭州余杭地价接轨，鹃湖周围地价接近1400万元/亩，城南板块接近1200万元/亩，处于海宁市域板块价格第一梯队，城北、城西处于第二梯队，而处于市区与连杭经济区之间的区域古镇和尖山新区，地价处于第三梯队。城南板块、鹃湖板块楼面价1万元/M²，是未来3年内的海宁市区的价格高地。

2-18-2019年海宁市地价分析图

（万元/亩）

2018-2019海宁市各区域楼面地价分析图

（元/㎡）

海宁市各板块住宅用地供应量年度对比图

（亩）

2019年市区内城南板块成为供地大户近307亩，其次是城北和城西板块，鹃湖周边板块供地较少。

海宁市各板块住宅用地计容供应量年度对比图

（万㎡）

海宁市区内未来1年内城南板块成为主要的可售住宅集聚区域，可售物业达到34万M²，其次是城北和城西板块，分别保有12万M²和11万M²，尖山经济区大量的人才公寓建设也有较大的住宅供应量，盐官古镇板块，省重点项目绿城理想水镇，将成为主要杭州外溢拦截项目，供应量也较大。

近22个月海宁市住宅用地供应量分析图

海宁市土地供应旺季主要集中在7、8月份，从近22个月供应量走势来看，由于g60科技走廊先行城市的规划确立，以及进一步的融杭发展，整体供应量呈现上行势态，特别是2019年8月份达到供地高峰，供地287亩，计容面积约33.7万M²。

海宁土地市场总结

土地价格逐月上行明显，2019年10月鹃湖板块地价达到了1440万元/亩；

楼面价，海宁城南、鹃湖第一梯队10000元/M²与杭州下沙余杭接轨，城西城北处于第二梯队6000-7000元/M²。

计容供应量，2018年底计容面积达126.24万M²，2019年10月共计129.86万M²，未来供应量充足。

本埠城乡原创报告