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铁狮门地产模式的得失
贝塔咨询
BUNBO
2016-09-17 23:57
奉行纵向一体化的铁狮门利用地产基金模式,以不到5%的资本投入,通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配(即业绩提成),分享了地产项目40%以上的收益。
然而,由于在地产高峰期收购物业的价格过高,2008年以来,铁狮门旗下多个基金出现严重亏损,甚至陷入债务危机。本质上讲,地产基金是放大地产企业经营能力的杠杆,解除管理者的资本约束。但在流动性泛滥的市场环境中,财务杠杆收益远远大于经营杠杆收益,因此地产与金融的结合“变味”了,金融投资人成为合作的主导,他们利用地产管理团队来获取资产和管理资产,目的是赚取财务杠杆撬动的资产升值收益,结果,在2006-2007年,美国地产基金参与收购的项目,负债率通常都达到90%以上。这是铁狮门旗下基金以及其他地产基金陷入危机的根本原因。
而这一案例的一个重要教训是,地产企业如何在与金融机构的合作中抵御诱惑,攫取主导地位、控制财务杠杆,成为其能否长期存在的关键。
多基金运作 分成模式享高收益
作为一家非上市地产企业,铁狮门公司(Speyer Properties,以下简称铁狮门)奉行纵向一体化模式,经过百多年的发展形成了包括物业开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务和风险管理能力于一体的综合化地产企业(图1)。其最核心的除了物业开发和管理能力外,就是金融能力。
1997年,铁狮门将它的金融能力进一步制度化,发起设立了第一只私募基金,此后共发起14只私募基金,另有1只在澳大利亚上市的REITs,私募基金累计直接股权融资额90亿美元,吸引了150位长期投资人。迄今,在集团分布于全球的830位全职员工中,40%从事金融财务工作,60%从事物业的开发管理工作。
在地产基金的支持下,铁狮门自上世纪90年代以来快速发展。1997年,其联合旅行者集团以2.2亿美元买下克莱斯勒中心,并共同成立一只8亿美元的基金(后又对外募集资金7.5亿美元),由其负责运营,1999年该基金买下高露洁总部大厦;2000年,又联合德国投资机构买下1958年由铁狮门建筑公司(铁狮门前身)设计的第五大道666号;2004年,与纽约雇员养老基金和教师养老基金共同成立地产基金,以1.75亿美元收购了纽约时报大厦,2005年该基金以17.2亿美元买下大都会人寿大厦(原泛美大厦);2008年,其旗下另一基金投资3.16亿美元在长岛兴建写字楼,计划通过市政府的迁移把长岛变为纽约的第二个曼哈顿区,该基金的投资人除一家生产运动品的家族企业外,还包括市政养老基金等(表1)。
基金模式不仅加速了铁狮门的扩张,也为它贡献了丰厚的收益。其总裁曾坦言,通过合资基金模式,铁狮门以不到5%的资本投入,分享了项目40%以上的收益。我们以其旗下上市基金 Speyer Office Fund(TSOF)的管理合约为例,分析铁狮门的收益分成模式。
TSOF于2004年12月在澳大利亚交易所上市,募集资金4.05亿美元。上市之初,TSOF通过发起另一只私募基金TSP,间接收购新加坡国家投资公司旗下Prime Plus基金在美国持有的12处物业45.9%的股权(当时总估值约18.87亿美元,总收购价18.52亿美元),后又借助TSP参与收购了另外6处物业。根据协议,TSOF有权利在TSP新收购的位于美国核心地区的物业资产中占有至少25%权益,但如果TSOF连续拒绝两次TSP提供的投资机会,或在24个月内拒绝三次投资机会(无论连续与否),或TSOF的控制权改变,则上述参与投资协议终止。
而作为TSOF的管理者,TSP和旗下管理公司TS Manager每年将提取相当于TSOF总资产0.5%的基础管理费;在所有运营成本、开发和再开发成本实报实销的基础上,TSP还将提取相当于年收入2.5-4.0%的物业管理费,并在改善性投资中提取相当于施工成本2.0-4.0%的监理费,在新开发项目投资中提取相当于施工成本3.5%的开发管理费,在收购事件中提取相当于收购总价1%的收购管理费,在资产出售事件中提取不超过转让总价1%的资产转让费,租户支付的租金保证金也由TSP代管。上述由TSP和TSP Manager提取的运营费收益约占到TSOF基金年净收入的13-14%。
而这些还只是铁狮门日常的管理费收入,它还参与基金超额收益的分享,即业绩提成。根据协议,自成立之日起,TSOF每5年进行1次业绩分享(第一次是在2009年12月1日),只要5年的年均总回报率(包括租金收益和资产升值收益)超过10.5%,超过部分TS Manager将提成30%。
鉴于2007年高峰时铁狮门旗下许多物业在不到三年时间里已升值了两倍,以此计算其分成收入确实能达到30-40%水平。以不到5%的资本投入(通常只有1%)分享30-40%的收益,铁狮门管理团队享受着令人侧目的收益分成。
多个基金陷入债务危机凸现模式缺陷
但是铁狮门的高收益模式并非无忧。2008年在中国以底价67.5亿元高调拿下上海新江湾项目土地后,2009年铁狮门开始为这一项目寻找转手机会,25亿美元(约合170亿元人民币)的总投资让身处金融危机下的铁狮门退缩了,它决定收缩海外项目,退守美国本土。而在美国本土,其与金融投资人合作的地产基金也遭遇重创。
在美国,次贷危机前的地产牛市中,几乎所有金融机构都参与到商业地产投资中,从投资银行,到对冲基金、私募股权投资基金、商业银行,都在为商业地产市场注入流动性。2007年7月铁狮门与大都会人寿关于“口红大厦”的交易就涉及了多家金融机构:大厦原来的所有者是铁狮门和Prudential保险公司的地产投资部门,而买家除了大都会人寿旗下的地产投资公司外,还有以色列的金融投资人。原来的融资计划是大都会人寿和以色列投资人合计出10%的股权资金,其余90%来自美联银行贷款,但次贷危机的爆发使美联银行减少了贷款额,最终大都会人寿和它的合伙人自筹了6000万美元的资本金,高盛投资6000万美元,加拿大皇家银行贷款2.1亿美元,总收购价6.485亿美元—即使在次贷危机初期,商业地产市场的流动性依然充裕,以此收购价计算,该物业第一年的租金收益率只有3.6%,无法覆盖融资成本,投资人完全是基于升值预期的考量。
在充沛的流动性下,2004-2007年,曼哈顿地区写字楼的平均售价从300美元/平方英尺升至834美元/平方英尺,3年时间涨了178%,年复合涨幅超过40%;不过,进入2009年后,曼哈顿地区写字楼的平均售价已跌去了1/3以上,随着泡沫的破灭,许多地产基金面临严峻的债务危机,地产公司和金融投资人都遭受不同程度的损失,双赢的结合变为双输的结局。
与雷曼的双输合作
2007年5月,铁狮门联合雷曼公司成立地产基金,以135亿美元现金及87亿美元承债,总价222亿美元收购美国第二大公寓类REITs公司Archstone,并将其私有化。2007年10月交易正式完成,这是仅次于黑石以390亿美元私有化EOP的第二大REITs私有化交易,除了雷曼,美洲银行的风险投资部门、巴克莱资本也都参与其中。
在这宗交易中,铁狮门和雷曼各投入2.5亿美元股本金,雷曼又安排了46亿美元的过桥资本金和上百亿美元的贷款。交易完成后,铁狮门占有1%股权,并通过管理费提取每年经营收益的13%和参与超额收益的分享。而雷曼则期望通过证券化转让抵押贷款、获取价差收益,并通过股权投资和保留的部分高息贷款获取投资收益。
表面看,这是一场双赢的合作,但过高的收购价格和收购杠杆却埋下了隐患。到2008年9月雷曼破产前夕,交易中收购的359处公寓大楼、88000套公寓已贬值了25%。进入2009年,这些物业的贬值幅度进一步扩大,尽管在交易完成后不久,铁狮门就以14亿美元的价格出售了其中16处物业,此后又陆续出售了13处物业,但回流的现金仍不足以维持运营和偿付利息。到2009年中期,双方合资的地产基金被迫进行债务重组,贷款银行又注入了5亿美元作为流动资金,以便给其留出更多时间来出售物业和降低负债,不过从目前市场环境看,追加投入远远不够,Archstone已成为一个烫手的山芋。
讽刺的是,在2007年5月这笔交易刚公布的时候,很多分析师还在质疑Archstone的售价太低,认为这一价格只包含了现有物业的价值,而没包含在建物业的价值和Archstone管理能力的溢价,甚至有消息称出售方的管理团队可能因为某种私人利益而推动项目完成。但事实证明,这笔交易不是太“便宜”了,而是太“贵”了,目前物业价格已跌去了近50%。
与Blackrock合作的地产基金
除与雷曼合作收购Archstone外,2006年铁狮门还与其长期投资人Blackrock一起完成了美国历史上最大一宗单一社区交易,以54亿美元总价从大都会人寿处收购了彼得库柏社区(Stuyvesant Town and Peter Cooper Village),涉及纽约城东河区110座建筑的11232套公寓,收购完成后,铁狮门成为公寓出租领域的主导公司(此前该公司一直以商业地产运营为主)。
54亿美元的收购总价中,铁狮门和Blackrock各出1.25亿美元,其余均来自美林证券和美联银行的贷款。此外,铁狮门和Blackrock还成立了四个总额达8.9亿美元的基金,用以拨备收购完成后重新装修、偿付利息和日常运营的支出,美国加州养老基金等金融机构又成为这些基金的投资人。而在偿还了过桥贷款后,63亿美元的总投入中,铁狮门、Blackrock和其他投资人总计投入股权资本19亿美元(铁狮门的投入减少为5600万美元),另有30亿美元的优先级抵押贷款和CMBS(商业抵押贷款证券),以及由土地所有方SLG提供的14亿美元的次级抵押贷款—这笔庞大的交易惊动了众多金融机构,并成为铁狮门的又一标志性案例。
但是,2009年9月时这笔交易也出现了问题。由于收购价过高,即使以高峰期的租金水平计算,租金回报也仅相当于利息和运营支出的2/3,在金融危机背景下,失业率的上升和出租率的下降更导致租金收入较高峰期下降了25%,仅能覆盖债务和利息支出的一半。铁狮门和Blackrock原来寄希望于通过重新规划社区和解除政府租金管制来提高收益水平(根据政府的免税协议,在11227套公寓中有6875套享受免税待遇,并受到租金管制),但租金的提升招致了租户的联名诉讼,并引起了市政当局的关注,一旦败诉,铁狮门不仅不能提高租金,还要返还2亿美元的租金。
漫长的诉讼过程中,铁狮门和Blackrock的合资基金只能靠消耗资本金来维持社区运营,但是根据分析师的测算,8.9亿美元的运营基金将在2009年年底用完,届时44亿美元贷款将出现违约,债务重组势在必行。但问题是当前上述公寓的市场价值仅为21.3亿美元,还不到贷款额的50%,仅相当于收购总价的40%,因此,无论债务重组能否成功,股权和债权投资人都将面临巨额损失。
其实,此前铁狮门发起的另一个有限合伙型地产基金已经出现贷款违约,该基金以28亿美元收购了Carr America在华盛顿地区的28处写字楼。另有多家基金面临财务困境。
TSOF的债务危机
除了私募基金,铁狮门旗下唯一的公募基金TSOF也面临债务危机。2008年7月1日-2009年6月30日的财年中,TSOF巨亏6.3亿澳元,旗下18处物业在重新评估后总价值较2008年6月底下降33.5%,至12.5亿澳元,净资产值则较上年同期下降79%至1.9亿澳元,物业价值的下降导致TSOF的负债率上升至75.4%,突破了贷款协议规定的负债率上限(65%)、利息覆盖率下限(1.2倍)和最低净资产值下限(7.47亿澳元),触发了立即清偿条件,面临破产风险,股价从最高时的3.1澳元跌至0.05澳元(图2)。
为了维持经营,铁狮门与债权人展开了艰难的债务重组谈判,希望得到51%债权人的同意。但经过几个月的努力,目前支持率仅为47%,如果不能在年底前达成协议,TSOF很可能被私人股权投资基金Madison以0.3澳元/股敌意收购。即使能够达成重组协议,基金未来的收益空间也十分有限,因为债权人要求公司通过项目层面抵押融资或资产出售方式再产生至少5500万美元现金,并在偿清债务前不得进行新的收购活动,此外,除了为保持REITs地位所必须进行的分红外不再分红,而铁狮门及其关联公司也不再提取业绩分成,贷款利率则从现在的LIBOR+200基点上升至LIBOR+600基点(负债率小于50%时降至LIBOR+400基点)。
总之,无论重组是否成功,TSOF都不可能起死回生。其失败也给铁狮门的REITs之路蒙上了不光彩的阴影。
雷曼损失了金钱 铁狮门损失了声誉
地产基金纷纷“落马”给合作的双方—地产企业与金融机构都带来了沉重的打击。
一方面,地产基金的债务危机给参与投资的金融机构带来了致命打击。以雷曼为例,在与铁狮门合作的Archstone收购案中,它的股权投资全部损失,贷款部分在2008年9月已贬值25%,迄今这些贷款的贬值幅度更大。而这只是雷曼众多商业地产投资的一部分,实际上,雷曼素以在商业地产领域的激进著称,在繁荣期,它甚至被一家地产投资经纪公司称为“地产企业的ATM(自动提款机)”。
2007年5月,雷曼与Monday Properties合作以13亿美元买下阿灵顿地区的10座写字楼,到2008年9月,这些物业贬值12%,雷曼卖掉了债权部分。2008年6月,它与Thomas Partners、加州教师养老基金合作以11.5亿美元从黑石手中买下EOP在德州奥斯汀地区的10座写字楼,而到2008年7月底时,雷曼仍有10亿美元的头寸暴露在这笔交易中;7月,雷曼与上市物流公司Porlogis合作,从Dermody Properties和加州教师养老基金那里以18.5亿美元买下了一个全国性的仓库物业组合,雷曼支持了全部的债务融资和80%的股权资本,但是交易完成后,公司发现很难把这一物业组合的抵押贷款和其他抵押贷款一起打包卖给投资人,股权投资部分更不可能卖出去,随着次贷危机对零售业的冲击加大,到2008年9月,上述仓储物业组合已经贬值了15%,如果雷曼没有破产,以目前价格计算的贬值幅度更大。
截至2008年二季度末,雷曼手中的商业地产组合高达398亿美元,其中57%位于美国,26%位于欧洲,17%位于亚洲,58%是债权,26%是股权,16%是证券。正是上述风险资产最终将雷曼推向了破产。
在铁狮门与雷曼的合作中,雷曼损失了钱,并由于多项交易的资产贬值而导致了最终的破产结局;而铁狮门虽然通过多层次的投资主体设计将财务损失控制在资本投入范围内,但声誉的损失对公司长期发展的潜在影响却是难以估量的。
从TSOF的股权结构设计中不难看出,铁狮门也并非没有意识到高杠杆收购的风险,作为有限合伙型基金(LLP)的一般合伙人,理论上讲,铁狮门虽然只投入了1%的资本,却要承担无限的责任。为了将旗下基金的风险暴露控制在资本投入范围内,铁狮门设计了多层次的权益结构:铁狮门是上市REITs TSOF的管理者,TSOF全资持有US REIT,US REIT又伙同其旗下另一地产基金共同成立有限合伙企业Empire Hawkeye(US REIT是有限合伙人),然后Empire Hawkeye再通过控股新加坡基金Prime Plus间接持有在美国本土的12处物业(图3)。
复杂的权益结构设计,虽然在一定程度上降低了铁狮门在地产基金债务危机中的财务损失,但潜在的声誉损失却难以度量—铁狮门之所以能够以1%的资本投入分享30-40%的收益,稳定的业绩表现和良好的口碑是重要因素。但2008年以来,铁狮门旗下多个基金出现严重亏损,甚至陷入债务危机,这在很大程度上损害了公司在商业地产界的声誉,增加了公司未来融资的难度。
2008年3月,铁狮门参与了纽约西区地铁上盖项目哈德逊广场的投标,该项目被称为曼哈顿区最后一块上规模的空地(26英亩),它还吸引了纽约地区另外四大商业地产商参与投标。对于素以善于开发和运营大项目闻名的铁狮门来说,这是一次难得的提升品牌和积累经验的机遇。最终,铁狮门凭借它在洛克菲勒中心和克莱斯勒中心的成功运作,以10亿美元的总租金报价夺标,在公布投标结果时,纽约市交通局和纽约市长布伦伯格都对铁狮门寄予厚望。
不过中标后的铁狮门并不兴奋,因为要完成这一项目,除了需要丰富的地产开发运营经验外,更需要庞大的金融资本支持。西区地铁项目的总投资额高达150亿美元,仅站台一项投资就达20亿美元,而且在完成站台建设前开发商无法修建任何商业项目,这也就意味着该项目的投资回收期很长。不幸的是,在招标开始后不久,铁狮门就失去其金融投资人和最大租户摩根士丹利(此前摩根士丹利曾计划在该地区定制一个300万平方英尺的金融综合体作为自己的新总部,并为整个26英亩项目提供融资支持,但次贷危机的爆发让其最终选择了退出),此后,铁狮门虽然多方努力,也没能找到新的主力租户和金融投资人。
但西区地铁项目实在是一个难得的机遇,所以铁狮门仍坚持投标,寄希望于中标后通过和政府谈判来修改基础开发条件,包括将交易暂时冻结起来直至市政府完成地铁西区线路的重新铺设—这将为铁狮门争取18个月的时间,而交通局将损失18个月的租金(按原计划,在公布中标名单后,中标公司需先交付2000万美元的定金,然后在细节谈判结束后,再交付1亿美元的首付款,在18个月的工程筹备期内,中标公司也需分两次支付总额约4000万美元的租金)。且如果18个月后经济形势依然没有复苏迹象,铁狮门可以选择放弃该项目,而官方则要被迫回到原点重新招标,接受更低的招标价格。这一提案被交通局称为“将该交易在仓库里免费贮存18个月”,这是财政赤字背景下的交通局所不能接受的。
尽管纽约市长布伦伯格为了能够尽快启动西区地铁项目进行了积极斡旋,但最终谈判还是破裂了,交通局于是启动与其他四家投标公司的对话,不到两周时间就与Related Company达成协议。几个月前,Related也失去了它的主力租户—新闻集团(News Corporation),但在高盛的支持下,Related显得更加“财大气粗”,它接受了铁狮门报出的99年10.54亿美元总租金的投标价和其他协议条款,而交通局也做出了让步,允许Related在经济不景气、招商不理想的情况下,可以最多延迟2年支付交通局租金,但必须支付相应罚金,并保证项目运营。对于能够把握第二次机会拿下西区地铁上盖这样的地标性项目,Related公司总裁Ross显得格外兴奋,在交通局宣布与铁狮门谈判破裂后的第10天就与政府达成了协议。
对铁狮门来说,这显然不是一个好结局,不仅被迫放弃了到手的机会,还把这个值得炫耀的标志性项目拱手让给了竞争对手。
今天,尽管铁狮门总裁罗伯·斯派亚(Rob Speyer)仍坚称公司为投资人创造的累计回报率仍维持在20%以上,并称其公司在2007年的高峰期也并非单纯的高价“买单者”,也卖出了价值100亿美元的物业。但随着铁狮门旗下更多基金陷入财务危机,它“白璧无瑕”的口碑开始受到质疑,融资能力在弱化,竞争优势在缩小—如果说地产基金的合作中,雷曼损失了钱,那么铁狮门则损失了声誉。
双输的原因:从经营杠杆到财务杠杆
铁狮门拥有百余年地产开发和运营经验,而雷曼则拥有百余年的金融运作经验,为什么最优秀地产公司与最优秀金融机构的合作从双赢变为了双输?
在流动性泛滥的市场环境中,地产与金融的合作常常会背离原来的初衷。地产基金本质上是放大经营能力的杠杆,解除管理者的资本约束;但金融投资人,尤其是对冲基金、投资银行等金融投资人,他们不仅希望分享经营杠杆的收益,更希望分享财务杠杆撬动的资产升值收益。
由于牛市中的财务杠杆收益远远大于经营杠杆收益,因此地产与金融的结合常常会“变味”,金融投资人成为合作的主导,他们利用地产管理团队来获取资产和管理资产,目的是赚取财务杠杆撬动的资产升值收益,结果,在流动性泛滥的2006-2007年,美国地产基金参与收购的项目,负债率通常都达到90%以上—商业银行和投资银行为地产基金的杠杆收购提供过桥贷款,然后再通过证券化等手段将巨额贷款分销给对冲基金、两房(原房利美、房地美集团)等机构,从而为市场注入源源不断的流动性。
而地产管理团队在金融投资人的带动下也自愿或非自愿的变得更加激进起来,他们不仅分享到了更多的经营杠杆收益,也开始参与财务杠杆收益的分享—作为普通合伙人(GP),地产管理团队一般只投入1-2%的自有资金,但除了正常的管理费用补偿外,还从超额收益中提成30%,在牛市中这意味着一个十几倍、甚至几十倍的杠杆收益(根据铁狮门的基金管理协议,当基金年化总收益率超过10.5%时,超过部分管理团队提成30%。牛市时,即使不考虑租金收益,仅以资产升值收益计算的业绩提成都是相当可观的:从2004-2007年,美国曼哈顿地区写字楼的平均价格上涨了178%,而三年的门槛收益率仅为34.92%,超额收益部分相当于总资产的143%,铁狮门的分成部分相当于总资产的43%,以铁狮门 1%的资本投入计算,那意味着三年赚取了40倍的收益)。
不过财务杠杆的收益是虚幻的,随着资产泡沫的破灭,铁狮门基金提供给投资人的收益率从最高时的40%以上降至20%水平,未来随着更多项目的贷款违约,实际收益率可能降至更低,而铁狮门的收益率也在降低。实际上,美国REITs公司的长期收益率约在10-12%,铁狮门管理团队更丰富的经验将收益率提高到20%左右(1978-2004年,铁狮门的非基金收益率为22.7%,1997-2004年,铁狮门的基金收益率为18.4%)—这个收益就是经营杠杆所能撬动的最大收益,超过的部分都是财务杠杆所创造的投机性收益。
理性的管理团队只分享管理能力控制范围内的经营杠杆收益,而摈弃过度财务杠杆所创造的超额收益,只有这样才能保持管理品牌的长期可持续性。但牛市中资本升值的光环掩盖了经营收益的光环,金融投资人成为基金决策主导,如何在与金融机构的合作中抵御诱惑,攫取主导地位、控制财务杠杆,这成为地产基金能否长期存在的关键。
作者为北京贝塔策略工作室合伙人
背景
铁狮门的历史可以追溯到18世纪,成立之初以地产开发为主,1976年由于家族内部的利益冲突,从一家上市公司分拆为3家私人公司,包括一家专业建筑公司、一家出租管理公司和一家集开发、投资、运营于一体的综合性商业地产公司——铁狮门 (即铁狮门公司)。今天的铁狮门仍是一家非上市家族企业,但它已发展为美国最大的商业地产公司之一,自1978年以来铁狮门收购、开发、管理的物业总值达到542亿美元,目前在全球各大都市管理着325个项目、总面积1.16亿平方英尺的商业物业组合以及9200万平方英尺的住宅单元,旗下标志性建筑包括纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、芝加哥富兰克林中心、柏林的索尼中心,以及大都会保险大厦、赫斯特大厦、巴西的圣保罗北方大厦、里约热内卢温图拉双塔、彼得库柏社区等。
早在1988年,铁狮门就在花旗的资助下在德国建造当时欧洲最高的标志性建筑,1996年又与巴西养老基金合作开发当地标志性建筑,1996年当高盛决定买下洛克菲勒中心时,在多方协同和征询洛克菲勒家族意见后,铁狮门被选定为运营商并持有5%权益。
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2019年3月22日,靖安县2019年一季度重大项目集中开(竣)工仪式暨绿地“明镜湾”文旅小镇启动仪式在香田乡香田村隆重举行。全县在家的副县级以上领导,各乡镇各部门主要负责同志,以及开
靖安绿地明镜湾文旅小镇正式启动
775
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2019年3月9日,绿地集团正式进驻段园镇,8.389亿元拿下800亩地块,未来将建设5000亩的绿地段园文旅小镇。绿地集团在段园开发文旅小镇,是淮北融入徐州的关键布局
绿地段园文旅小镇首次摘地800亩启动建设淮海绿地21城
788
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新加坡丰隆集团是新加坡规模最大的私人财团,也是一个集房地产开发业、酒店经营业、银行与金融服务业等为一体的综合类世界跨国企业集团。丰隆集团旗下拥有11家公司在美国、英国、新加
郭芳枫传奇:新加坡丰隆集团历史(上)
163
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6月3日,绿城小镇集团首个童玩乐园、也是绿城首个童玩乐园——安吉桃花源鲸奇谷欢乐试体验惊喜开启,6月4日,绿城“奇妙一夏”2017夏令营开营仪式也在这里正式启动!
绿城首个童玩乐园鲸奇谷在安吉桃花源落成启用
696
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12月13日,时代地产集团(01233.HK)在广州公布国内首个城市运营4.0“价值城市”模型,并发布了首个“基于城市运营4.0价值城市模型”之上的产品:“时代·未来小镇”。
时代地产集团的未来小镇发展策略
339
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我想一个标准的小镇,应该有三个酒馆,一个是红酒馆,一个是啤酒馆,一个是米酒馆;可能会有几个茶室,可能会有几个风味餐厅,土菜的那种;会有一到两个书店,然后可能会有几间电影放
宋卫平上海谈话:我们构想的小镇
272
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6月6日,首届美丽中国田园博览会系列活动之一2019德清乡村耕耘节在融创·莫干溪谷正式开幕,浙江省政府咨询委三农部和德清县委相关领导为耕耘节鸣锣开耕。
艺术唤醒乡村,2019莫干溪谷德清乡村耕耘节
849
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丰隆涉足房地产开发业,实际上早在1943年就已经开始了。那年8月,郭芳枫先生曾以49000元英币买下新加坡巴克里路7号的一幢房产,这可以说是丰隆在房地产开发业上的第一笔投资。丰隆在纽顿
郭芳枫传奇:新加坡丰隆集团历史(中)
164
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2018年3月25日,蓝田白鹿原“梦里桃源醉西安”项目签约暨启动仪式举行。西安市副市长强晓安,西安市投资委主任邢欣,西安市旅发委副主任余亚军,蓝田县委书记陈顺利,县委副书记、县长
绿城再启西安,蓝田白鹿原田园小镇启动
525
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在2019上半年中国特色小镇榜单上,绿地安南小镇荣获新锐小镇第1名,天使小镇上榜,绿地、绿城、蓝城、融创、恒大、祥生等位列运营商前20榜。
安南小镇荣获2019上半年中国特色小镇新锐第1名
868
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总投资近4亿,对沿街及背街巷进行风貌提升、对市政道路还有雨污水管网改造……就在刚刚,县发改委发布消息,吴山镇一批改造提升计划提上日程!
长丰县吴山镇风貌改造与基础设施提升工程立项,投资
1440
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蓝城·北京桃花源以田园、文旅、康养为特色,规划“一心双轴四组团”,打造度假、休闲、亲子、颐养等全方位生活配套,并将引入蓝城小镇生活服务体系,为环京都市中人绘梦一处田园野奢
蓝城北京桃花源落地廊坊第什里风筝小镇
1461
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共同富裕,杭州方案,今天正式发布!文件全名《杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划(2021—2025年)。目标瞄准2025,三年半后,就在眼前。推进七方面“先行示范
杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例
1450
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田辉书记对绿地集团参与靖安城市建设表示高度期待,提出明镜湾文旅小镇受到靖安高度关注,对靖安城未来发展影响深远。
靖安县委书记田辉考察绿地明镜湾文旅小镇
856
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中国小城市的楼市,正在全面日本化!中国大城市的房价,正在全面香港化!房价300元/平没人要,小城市全面日本化,大城市全面香港化。
收缩型城市鹤岗房子白菜价,头部城市飚上天
795
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顺庆区西河片区天生桥村出让T-1、T-2地块,合计299.8695亩,由四川蓝城南桃小镇建设有限公司竞得,成交单价80.4万/亩。终于正式落地了,将为南充带来桃李春风项目。
南充桃李春风摘地300亩,蓝城小镇正式落地
1462
新闻
2020年4月9日上午,广州市增城区石滩镇元美村更新改造项目合作签约暨指挥部揭牌仪式在元美村村民委员会举行。
广州增江东岸连片乡村振兴指挥部成立
976
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3月12日,蓝城颐和威海桃花源项目签约仪式成功举办,乳山市人民政府与华东蓝城房产建设管理集团有限公司就中国银滩文旅康养田园综合型小镇项目合作达成协议。
乳山市与华东蓝城签约启动银滩文旅康养小镇威海桃花
965
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靖安县与绿地集团合作的明镜湾文旅小镇项目签约仪式在南昌举行。明镜湾文旅小镇位于靖安县香田乡,由靖安与绿地集团合作开发,是一个文化旅游综合项目。
绿地靖安明镜湾文旅小镇项目签约
774
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安南学校是一所九年一贯制学校,占地面积60亩,总投资约1.4亿元。该项目于2021年12月15日开始施工,预计2024年2月份交付使用。
九年一贯制安南学校将于2024年建成开学
1520
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最新由亿翰智库与产城观察网联合发布的《2019年3月中国特色小镇运营商品牌指数TOP50》榜单上,本埠服务的客户绿地、恒大、绿城、蓝城、融创位列前十位,分别排名第一、第四、第七、第八
本埠五大客户进入中国特色小镇运营商前十强
779
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在宜春市温泉镇,多家酒店存在类似的发展模式。相关情况已引起了明月山景区景区管委会的重视,目前正在进入前期摸排阶段,下一步将联合市监、公安等多部门展开整治。
宜春温泉东窗事发,老年人会员制模式面临打击
875
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5月13日下午,我县召开“樱桃小镇”建设项目总体规划汇报会,县委书记宗国明、洛阳农发投资集团总经理郭红卫、县领导武韬、张春全、赵汝宪出席会议。
洛阳新安召开樱桃小镇建设项目总体规划汇报会
975
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以下为搜狐焦点发布的2015年绍兴房地产十大事件排行榜:购房财政补贴、不动产登记、购房首付比例降低、营业税五改二、特色小镇、杭绍城际铁路
2015年绍兴房地产十大事件
237
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近日广东省自然资源厅制定出台了《关于实施点状供地助力乡村产业振兴的通知》,通过规划、用地、供地、登记、监管全流程的制度创新,切实加强乡村产业用地保障。
广东省出点状供地政策及操作路径
1037
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近日,江西省文化和旅游厅公布了新一批国家4A级旅游景区名单,翼天文旅集团旗下上饶灵山工匠小镇景区上榜!
上饶灵山工匠小镇成为国家4A级旅游景区
862
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绿地安南小镇花海项目建成,今秋首次绽放,呈现一个欧式小镇的美艳景象。
美得有点柔软,安南小镇花海实景照片释放
876
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2018年4月8日,翼天集团灵山工匠小镇二期--“翼天·童乐谷”与“茶油工坊”开工奠基仪式在上饶市槠溪河畔隆重举行。
灵山工匠小镇二期童乐谷与茶油工坊开工建设
581
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7月1日,南充桃李春风项目建设座谈会召开。顺庆区委副书记、区长蒲鹏程,浙江蓝城蓝越建设管理有限公司总裁杨岳、副总裁沈张威,顺庆区委副书记孔北川、唐粼波出席。
南充桃李春风概念规划通过顺庆区评审
974
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7月8日上午,宋卫平在包河区政府出席会议,推介其蓝城小镇产品。此次宋卫平前来,意欲在合肥打造“蓝城小镇”产品。目前合肥项目还在洽谈中,意向区域包河区、肥西县和巢湖等。
宋卫平小镇计划瞄准合肥包河、巢湖与肥西
277
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尽管宋卫平已“淡出”绿城,但在上海和杭州,却仍然常常可以看到这样的广告牌——“宋氏绿城、绝版收藏”。
宋卫平启航蓝城,背后隐现江南会、红杉、IDG、雅达国
279
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12月19日-12月25日,南昌市举行了一年一度的“三看”(看新不看旧、看大不看小、看特不看平)考察活动。绿地安南小镇入选其中。
南昌市委书记、市长等“三看”绿地安南小镇
746
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8月18日,灞桥区召开白鹿原四季蓝城健康小镇项目推进会,听取投资方陕西四季蓝城置业有限公司关于小镇项目的规划设想,协调解决项目建设中存在的问题,推动项目落地实施。
西安灞桥区召开四季蓝城健康小镇项目推进会
686
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刘建洋市长充分肯定了项目的具体规划和推进力度,鼓励绿地进一步挖掘安义特色,发挥资源配置优势,大力引进高端产业资源,加快推进,切实为安义打造一张全省乃至全国知名的特色小镇名
南昌市长刘建洋一行考察绿地安南小镇
660
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7月初,在新创立的蓝城集团会议上,宋卫平反复说:蓝城没有销售部,不设销售部。据说,老宋还加了一句解释:销售要融解于服务。
宋卫平:蓝城没有销售部
278
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3月8日,绿地都江堰国际旅游康养小镇举行开工仪式,掀开了绿地在都江堰打造体现国际水准并具有地方特色的特色小镇标杆项目的序幕
绿地都江堰国际旅游康养小镇开工建设
789
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12月3日,绿城集团创始人、蓝城集团董事长宋卫平在蓝城小镇盛大的发布会上,笑着说这场发布会是自己从业几十年以来,所参加的“最高调”的一场发布会。
宋卫平的蓝城小镇:从10个到100个
341
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丰隆集团总部位于新加坡,主要业务为房地产、酒店、金融以及贸易与工业制造业,集团在全球多个主要城市中拥有超过300家公司,员工也超过四万人。
丰隆传奇
153
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2020年8月28日,灵山工匠小镇全面建成暨翼天·欢乐世界盛大开园典礼隆重举行,槠溪老街、欢乐世界、悦麓开元观堂酒店、茶油工坊四大业态首次以完整的姿态面向公众正式亮相。
翼天欢乐世界盛大开园,灵山工匠小镇全面建成
1243
新闻
2018年12月27日上午,中共上饶国际医疗旅游先行区工作委员会、上饶国际医疗旅游先行区管理委员会、上饶国家中医药健康旅游示范区管理委员会正式揭牌。
上饶国际医疗旅游先行区正式设立管委会
1032
新闻
在无印良品开创出的这条逼格满满的道路上,越来越多的品牌也开始学习它的设计风格,删除多余的设计,追求完美的实用功能,尽可能的保存木质、竹质的天然纹理。
木作品牌2:一郎木创,自然和家,木智
202
新闻
5月8日,由新加坡丰隆集团属下的丰隆投资的成都项目 -- 中环丰锦举行盛大奠基仪式,新加坡部长总理公署部长林瑞生,新加坡文化、社区及青年部代部长黄循财出席仪式现场。新加坡丰隆实业
新加坡两位部长出席丰隆集团地产项目开工仪式
473
新闻
2018年3月29日,上饶市市长谢来发莅临我县调研指导工作,并对县重点项目建设进行了考察调研。上饶县县委书记熊孙魁,县委副书记、县长何党生等县有关单位领导陪同。
上饶市市长谢来发调研灵山工匠小镇
527
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第二家四季、第二家康莱德、瑞吉、卓美亚、Alila、凯宾斯基、洲际等20多家高端酒店在筹备和建设中,可以预见这座风景秀丽的人间天堂之城,将会有越来越多的好酒店和新选择。
几十家奢华精品酒店入驻杭州:四季、钓鱼台、柏悦、
1080
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9月21日,在美丽古城西安的豪享来温德姆至尊酒店,陕西四季蓝城置业有限公司(以下简称陕西四季蓝城)与中国建筑第八工程局有限公司西北分公司联合举办了战略合作协议签署仪式。
四季蓝城中建八局签约打造白鹿原蓝城健康小镇
685
新闻
19年前接管新加坡丰隆集团的郭令明,在父亲郭芳枫创下的基业上发展,成为了家族企业的第二代掌门人。虽然没有白手起家的经历,但这并不能掩盖他在商业上表现出来的创造性才能。
丰隆集团第二代掌门:郭令明商道与修为
166
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奉行纵向一体化的铁狮门利用地产基金模式,以不到5%的资本投入,通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配(即业绩提成),分享了地产项目40%以上的
铁狮门地产模式的得失
284
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为探索“乡村振兴+旧村改造”连片开发新路径,石滩镇将在镇内5个村庄连片规划“初心十里—大湾区田园自然教育示范区”。
广州在石滩镇规划初心十里大湾区田园自然教育示范区
1024
新闻
上饶市委书记马承祖全市经济巡查组莅临翼天灵山工匠小镇开启仙境穿越之旅。
市委书记马承祖率上饶巡查组考察灵山工匠小镇
580
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2014年5月23日下午,杭州黄龙饭店,绿城中国董事会主席宋卫平宣布了这桩中国地产行业最大的收购案的消息:融创中国以总计62.98亿港元分别从宋卫平、寿柏年(绿城中国副主席)、夏一波(宋
南方人物周刊:了不起的宋卫平
303
新闻
秉持“创新绿色建筑舒居”理念的新加坡丰隆集团,携世界大师级规划设计公司NBBJ精心打造中环丰锦,将为成都中环黄金生活圈再添封面力作,以国际化高端住宅献礼城南,引领成都居住新风
新加坡丰隆集团创70余年辉煌地产业绩
505
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合肥市近郊长丰县吴山镇2021年初启动贡鹅文化名镇的品牌推广,已在镇域主要公路街道发布户外广告。
吴山启动贡鹅文化名镇品牌推广
1353
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丰隆城市中心绝佳的地段、独特的设计、卓越的品质、包罗万象的业态、至臻的服务……无不体现了新加坡城市发展公司独到的眼光、极致的匠心,同时也是其野心与力量的展示。
再创世界级地标,从丰隆城市中心读懂新加坡最大
475
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7月8日上午,湘潭经开区、绿地集团沪昆高铁湘潭北站片区开发入园合同签订仪式在九华大楼举行。绿地集团、湘江集团、湘潭经开区共同投资130亿元,开发建设沪昆高铁湘潭北站片区。
绿地九华新区高铁湘潭北站片区开发项目签约
980
新闻
7月22日上午,江西省委常委、南昌市委书记吴晓军,市长黄喜忠带队莅临南昌VR科创城项目,现场调度项目建设。
南昌市委书记和市长调度南昌VR科创城项目建设
1012
新闻
近日,由中国铁建投资集团牵头,与铁五院、青旅城市组成的联合体正式中标扬州湾头玉器特色小镇PPP项目。
中国铁建投资集团投资开发特色小镇
988
新闻
从2016年下半年开始,绿地集团便开始酝酿转型,以房地产为核心辅以大金融、大基建和大消费四大产业格局进一步确立,绿地集团内部也相应展开一场变革。
绿地集团区域事业部扩权,发展特色小镇
487
新闻
济南绿地国际博览城位于济南新旧动能转换先行区崔寨组团,项目总占地面积2000亩,总建筑面积168.7万平方米。项目共分为三大中心,由西向东依次为酒店中心、会议中心、会展中心,其中酒店
济南绿地国际博览城将建国内展览面积最大会展中心
1454
新闻
孟莎美(旅居上海的印度工程师):中国是一个有全世界最悠久阅读传统的国家,但现在的中国人却似乎有些不耐烦坐下来安静地读一本书。
不阅读的中国人|印度孟莎美
154
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今年初,融创围绕“地产+”美好生活,全新布局四大战略板块,融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化。
融创成立文旅集团,大力发展文旅产业
787
新闻
浙江特色小镇建设创新推动“产、城、人、文”融合,为破解空间资源瓶颈、产业转型升级、改善人居环境、推进新型城镇化提供了有力的抓手,对探索新型小城镇之路有重要意义。现将浙江省
浙江省10个特色小镇规划建设工作实践总结
397
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南长区古运河畔将添一道新的风景线。7月6日上午,新加坡丰隆集团旗下的丰隆国际投资的城市综合体彩旸香江项目在古运河畔开工奠基,这也是该企业在无锡投资的首个项目。
无锡老城区城市综合体丰隆彩旸香江开工奠基
681
新闻
2013年4月初,规划近万亩规模的绿城·安吉桃花源悄然启幕,引发新闻界、地产界强烈关注,人们看到,历经多年前期理论研究、试验性开发和实践性探索,中国高端物业的先行者绿城集团已经
绿城安吉桃花源震撼首开
653
新闻
6月12-21日,绿地江西连续成功竞得安义共18宗土地,该18宗土地位于安义龙安大道南端以西,将用于进一步完善绿地安南小镇一期规划建设。绿地安南小镇一期土地全部获取完毕。
绿地再摘安义18宗地推进绿地安南小镇建设
1207
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在无印良品开创出的这条逼格满满的道路上,越来越多的品牌也开始学习它的设计风格,删除多余的设计,追求完美的实用功能,尽可能的保存木质、竹质的天然纹理。
木作品牌1:広松木工,十竹九造
201
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5月10日上午,绿地集团董事长、总裁张玉良一行在我县参观考察项目建设情况。县委书记李松殿、县长彭开先及县领导李鑫、张祖青陪同考察。
绿地集团董事长张玉良考察南昌安义县
630
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RIVA1920是拥有百年历史的意大利著名家具制造商,多年来一直对实木家具保持专注和执著。著名的建筑大师Renzo Piano都曾跨界为RIVA设计出极富个性的家具。
木作品牌3:宫崎椅子,山形,工房
203
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在美国商业地产江湖中,铁狮门是一个仗三尺青锋、四两拨千斤的绝世高手。铁狮门将要和贝莱德地产(BlackRock Realty),花上54亿美元从大都会人寿保险公司MetLife手中购买史蒂村。
金融地产的铁狮门商业模式
283
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7月24日,湖南省委副书记、省长许达哲在上海会见了绿地集团董事长、总裁张玉良,就全面扩大在湖南投资发展、开展全方位合作进行了会谈并达成共识。
许达哲和张玉良达共识:绿地加大湖南投资发展
650
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上城玉皇山南基金小镇、西湖云栖小镇、余杭梦想小镇、龙泉青瓷小镇、安吉天使小镇、柯桥酷玩小镇、朱家尖禅意小镇......
浙江省级特色小镇第一第二批创建名单
292
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绿城正开始着自己的第二次转型,即将企业发展的重点布局于养老和旅游地产,宋卫平昨日对记者表示,让这两者有机结合,并且共生共长,将是绿城未来发展的一个方向,绿城也将为此投入重
绿城携手悦榕庄将在安吉打造旅游养老新标杆
1019
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6月29日,融创漫山小镇全球亮相暨国际学校战略签约盛典融耀启幕,将引领中原都市圈发展,全面进化郑州家庭度假生活。
郑州融创漫山小镇亮相并签约国际学校
984
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据《联合早报》12月15日报道,若无意外的话,由新加坡富豪郭令明掌舵的丰隆集团(Hong Leong Group),私宅销量成绩将再次继续领跑其他发展商,三度蝉联新加坡“楼王”宝座。
新加坡丰隆集团三度称霸新加坡楼市
474
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全省“三早”行动启动后,4月22日,吉林省省委书记巴音朝鲁来到梅河口市,围绕统筹推进疫情防控和经济社会发展,就重大项目建设情况进行调研。首先莅临世基梅河口啤酒生态小镇调研
巴音朝鲁书记梅河行,春风期许啤酒生态小镇
961
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从去年夏天微信公开阅读量的那一刻起,“买阅读量”便应运而生,成了一门生意,甚至成为不少人工作上的救命稻草:瞒老板也好,骗客户也罢,哪怕仅仅是贪图虚荣,有人在意数字,便有人
你买微信阅读量了吗?
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在宋卫平出售绿城股份给孙宏斌时,宓建栋曾与宋一同离开,然而半年后,宋卫平重新入主绿城时,宓建栋选择了单干。2月6日,宓建栋以网筑集团董事长的身份出现在公众面前,与红杉资本和
绿城电商宓建栋转型网筑集团,红杉资本投资
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像这两年传统代理行被电商搞得一团慌乱一样,地产广告公司被微信、带客通这些互联网产品冲击得不知所以。又应了那句互联网思维最热的一句话:“这是一个外行打败内行的时代。”
黄兴文:房地产广告公司倒闭潮来了
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星浩资本运营至此,投资人并非唯一输家。6年前意气风发的赵汉忠,据闻已被内部“架空”,而他的继任者、金地老部下黄海滨,亦在上位仅仅半年后,挂冠而去。
中国独立地产基金徘徊不前
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日前,自然资源部印发《关于2020年土地利用计划管理的通知》,改革2020年土地利用计划管理方式,以真实有效的项目落地作为配置计划的依据。
2020土地利用计划改革:指标跟着项目走
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记者从江西省政府获悉,该省近日批复同意设立上饶国际医疗旅游先行区。上饶市将以干细胞技术为核心,依托生态资源、旅游资源和区位优势,打造国内外知名的医疗旅游产品和休闲度假品牌
江西上饶设立国际医疗旅游先行区
1031
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强生公司7月24日宣布了全球首次HIV疫苗人体临床试验结果,这一多中心、随机、安慰剂对照、双盲的1/2a期临床试验招募了393位健康志愿者,...志愿者对HIV疫苗耐受性良好,并且100%产生了对抗
艾滋病HIV疫苗可能已经诞生
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今天(4月22日),省委书记巴音朝鲁来到梅河口市,围绕统筹推进疫情防控和经济社会发展,就重大项目建设情况进行调研。蓝城(杭州)桃李春风生态民宿小镇是大型文旅项目
吉林日报:巴音朝鲁在梅河口市调研,指导桃李春风
962
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7月3日,绿地西南在风景名胜区峨眉山半山获取668亩土地,距离成都仅百余公里。这个盘,实际就是云中花岭。
绿地接盘云中花岭,打造峨眉山文旅小镇
979
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2015年1-11月,金地自在城依然以成交97189平方米、944套的好成绩夺得柯桥区1-11月成交面积、成交套数冠军。而销售金额冠军则被同在坂湖区域的湖畔林语花园以80439万元夺得。
搜狐焦点发布销售排行榜,金地自在城夺得柯桥区销售
238
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金地物业连续七年位居物业服务百强TOP10,连续五年获中国物业服务百强企业服务质量TOP1,并在多项评选中位居前列。
金地物业获2015中国物业百强服务质量第一名
174
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2019年10月19-21日,由工信部和江西省联合主办的2019世界VR产业大会在江西南昌盛大开幕,绿地则携手华为、阿里和东道主一起,将大会的思想盛宴变成现实产业落地。
绿地华为阿里联手打造南昌VR科创城
989
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根据《中华人民共和国立法法》第七十二条第二款规定,浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议对杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订通过的《杭州市
新政:杭州市城市房地产开发经营管理若干规定
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浙江在线-近日,在凤凰中心广场项目建设现场,百余名施工人员和几台大型吊机正紧张施工。目前项目土方建设完成80%,部分基础启动浇筑。
安吉凤凰中心广场建设稳步推进
802
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5月22日上午,浦江举行二季度重大项目集中开工暨中国浦江万年上山文化村项目开工仪式。本次集中开工涉及27个重大项目,累计投资额达68.28亿元,年度计划投资16.5亿元。
万年上山文化村等浦江27个重大项目集中开工
1432
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宋总希望将这个项目真正建设成一个世外桃源。同时,面对中国老龄化的社会现状,宋总希望绿城集团能担负起社会责任,建设良好的居住环境,同时建立起一个针对不同年龄段的社区环境。
宋卫平主持月度会议,安吉桃花源强推中式
1278
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12月20日上午,由经开区陈一兵书记带队的“读书会”活动代表团莅临绿城·春江明月考察指导,经开区相关领导、驻地企业家代表共计80余人进行了考察、参观,并对项目给予了高度的认可和评
临沂经开区领导考察绿城春江明月
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特色小镇是相对独立于市区,具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台,区别于行政区划单元和产业园区。加快规划建设一批特色小镇是省委、省政府从推动全省经济
浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见
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凤凰中心广场正式动工,安吉大道即将增添又一地标性建筑!凤凰中心广场位于安吉大道北侧、齐云路以东、天水坞以西、祥友中心村以南,与凤凰山体遥相呼应。
安吉凤凰中心广场正式动工建设
803
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英国奢侈品牌Burberry首家咖啡馆在其伦敦旗舰店(Regent 街121号)开张,以Burberry创始人Thomas Burberry命名,共两层。
Burberry在伦敦开设咖啡馆旗舰店
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日前,县城凤凰中心广场单身公寓开盘,当天即售出50%以上房屋,销售额近1亿元。首战告捷。作为城投集团精心打造的首个文化综合体项目,凤凰中心广场项目承载着集团做精做优城市的社会
从凤凰中心广场看城投城市经营升级之路
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你们的父亲是位投资家,也是个勤奋的人,尽其所能得学习新知识来赚钱,所以才能在三十七岁时退休。我想告诉你们我从这些经验中所学到的东西。
罗杰斯给女儿的12封信(全)
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